「按揭成數」決定你可借貸款相對物業估值的比例

「加按套現」則是業主利用物業淨值提取資金的常見方向

本文按 2026 年 8 月 13 日查閱的香港金融管理局公開資料整理一般框架。金管局指出，銀行會按還款能力等多項因素決定按揭貸款額，最終批准額可能與申請額不同。

因此，「物業有水位」唔等於某一筆加按、二按或轉按一定可以完成。估值、現有貸款、還款負擔、物業類型、貸款機構政策與法律文件都要分開核對。

本文重點

  • 成數受政策 物業與申請人背景影響
  • 套現路徑不只一種
  • 先算水位 再選結構

按揭成數如何理解

按揭成數（LTV）大致是 貸款額 ÷ 物業估值

實際貸款安排會受現行監管框架、物業類型、申請人還款能力、現有債務、按揭保險適用情況與個別機構風險政策影響

公開文章只能提供框架理解 不能代替個別批核結果

加按套現的三種常見路徑

  1. 向原機構加按：在同一貸款關係下增加貸款額
  2. 轉按並套現：轉移至新機構時同時提高貸款額
  3. 二按套現：保留一按 另設第二優先按揭

三條路徑在債權結構 審批重點與文件交接上不同

應按現有按揭條款、用途、還款負擔、業權文件與目標時間比較；任何時間表都只可作計劃，唔可以當成完成承諾

供款與入息比率（DSR）

金管局公開資料指出，銀行評估按揭時會考慮按揭供款及申請人的其他債務還款。實際計算方法、接受的收入資料與審批條件由貸款機構決定

業主在評估套現前 應同時計算現有債務與新增供款壓力

而不只看「物業升值了多少」

網上供款計算只能按輸入數字提供估算。佢唔會自動知道申請人全部債務、收入穩定性、貸款條款、法律文件、物業限制或貸款機構政策，因此唔代表可借金額或批核結果。

建議準備的文件

  • 身份證明與近期住址證明
  • 入息證明（糧單 銀行月結單 稅單等）
  • 現有按揭合約與供款紀錄
  • 物業相關業權文件
  • 清晰的資金用途說明

如果物業由多人聯名持有，或者屬未補地價居屋、村屋或其他非標準物業，仲要先核對共有方式、同意要求、土地紀錄、資助房屋限制或其他適用文件。唔應用私人屋苑單名物業的假設直接套用。

按揭諮詢可以幫到甚麼

Mortgage 可協助整理契據 查冊 轉按贖契交接 以及提醒程序風險

若你正在搜尋「樓宇按揭諮詢」或「按揭文件」 應優先看對方能否把文件清單與時間線講清楚

而不是只看宣傳口號

公開內容不標示利率或收費金額

三條路徑點樣分工

向原機構加按通常係研究喺現有貸款關係內增加貸款額，首先要問原機構現有條款、估值與文件要求。

轉按並新增借款一般涉及以新貸款安排取代現有按揭，除咗新申請，仲要處理舊貸贖回、新貸放款、按揭文件與註冊銜接。

二按就係保留現有一按，再研究設立較後次序抵押。現有按揭文件、優先次序、同意要求與合計還款負擔都要另行核對。

三者唔係只用「邊個可以套現更多」去比較。讀者應先確認自己係想保留原貸款、更換貸款機構，定只處理某個資金目的，再核對相關風險同文件。

常見問題

物業估價高，係咪代表一定有套現空間？

唔係。估值只係貸款機構考慮因素之一。尚欠貸款、還款能力、現有債務、物業與貸款機構政策都可能影響實際安排。

可唔可以只靠月供計算機決定？

唔可以。計算機只按輸入的貸款額、年期與假設利率估算供款，唔代表貸款機構接受該貸款額、年期或條款。

聯名物業可唔可以由其中一人自行處理？

唔應假設可以。要按土地登記冊、共有方式、現有按揭、貸款機構要求與擬簽文件核對邊啲人需要參與、同意或簽署。

本文範圍與相關頁面

本文只解釋按揭成數、水位與新增借款路徑的一般框架，不提供即時利率、回贈、貸款機構排名、估價或批核預測。

官方參考

以上資料只說明一般框架；現行監管要求、貸款機構政策、土地紀錄與正式文件仍須按個案核對。

下一步

先估算物業估值與尚欠按揭 得出粗略水位

再決定比較加按、轉按或二按，並向相關貸款機構確認資料要求

需要協助時，可預約按揭路徑與文件準備諮詢，把現有按揭、業權、用途同仍待確認事項逐項整理。貸款機構仍負責估值、批核、條款與放款。